През последните години редовно се интересувам дали не е дошъл моментът да купя апартамент в София. Поне веднъж годишно разглеждам ситуацията в България.

Все не мога да го оправдая финансово… В чужбина могa – не и в България.

Всеки си мисли, че разбира от имоти – все пак тук 90% от населението има собствено жилище. Много хора вече имат (или са наследили) апартамент и обмислят покупката на втори с инвестиционна цел.

Знаеш ли, че България хем е сред най-бедните държави в Европа, хем има едно от най-високите нива на собственост на имоти? Не, не е защото в чужбина са по-скъпи. Ето една много хубава статия по темата от мое любимо списание The Economist: https://www.economist.com/leaders/2020/01/16/home-ownership-is-the-wests-biggest-economic-policy-mistake

Познавам хора с прилични доходи, които с лека ръка се нагърбват с ипотечни кредити за по 20г. или 30г., без да осъзнават последствията и алтернативите.

Положението е сходно не само при покупка на първо жилище, но и когато е с инвестиционна цел.

Нека бъдем реалисти. При текущия пазар средната брутна доходност за един апартамент под наем в София, след като се тегли чертата в края на годината, е под 3%. В края на 2021г. инфлацията може да мине 5%. Който се чувства уверен, че има обективна статистика по въпроса и може да ме поправи. Ще се радвам да сподели с мен своето мнение в коментарите под поста, стига да е подкрепено с факти.

07/01/2022 – малка поправка. Според НСИ инфлацията вече е 7.8%.

За мен най-големите плюсове на това да живееш под наем са:

• През няколко години мога да сменя жилището с чисто ново.
• Мога да се релокирам по всяко време, ако се появи кариерна възможност.
• При проблем със съседи, просто ще се преместя.
• Ако се наложи, винаги мога да скалирам наема надолу – ще се преместя в същия тип апартамент в по-евтин район.
• Докато ипотеката си седи, а предоговарянето излиза скъпо.

Дори да има рязък ръст в инфлацията, цените на наемите няма да скочат веднага. Те са инертни и ефектът се вижда по-късно, защото наемите са обвързани с договори.

Не взимам предвид някои основни елементи за приходи и разходи.

Добавил съм неща, които до някаква степен мога да предвидя:

• Разликата между месечната вноска за ипотеката спрямо сегашния месечен наем за сходен апартамент към днешна дата.
• Примерно увеличение на заплатата.
• Други спестявания, защото за мен е задължително човек да отделя някакъв процент от приходите си. 

Искам да споделя с хората каква огромна сила има така нареченият „смесен ефект“ (компаундинг). Или защо човек трябва да мисли в дългосрочен план, а не да гледа само пред носа си…

За целта направих таблица, в която сравнявам какво би се получило, ако вместо да купя апартамент в София, инвестирам тези пари в един от борсовите индекси на американския пазар (S&P500 или SPY). Можеш да я разгледаш на този адрес.

Какви са по-важните параметри?

Цена за качествен тристаен апартамент към днешна дата	400,000лв.
Години на изплащане	30г.	виж
Месечен наем за сходен апартамент	1600лв.
Месечна вноска за кредит	1,900лв.
Разходи по прехвърляне	12,000лв.	виж
Комисионна за брокер 5%	20,000лв.
Други разходи (промени, обзавеждане и др.)	30,000лв.
Поддръжка на имота (средно 1% на година)	4000лв.
Годишен процент по разходите (ГПР)	4%
Лихва за периода, дължима към банката	270,000лв.
Спестена разлика между кредита и наема	300лв. /м.
Средна доходност на s&p500 за 30г.	10.72%

Имай предвид, че примерната доходност на S&P500 е за много дълъг период от време и покрива години с кризи като тези през 2008г. и 2018г.

Средната доходност минус инфлацията e 6.86% на годишна база.

Източник: https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1900

Така изглежда графиката за доходност заедно с инфлацията:

Източник: https://www.multpl.com/inflation-adjusted-s-p-500

За последните 5г. средната доходност е 17,4%, въпреки кризата през 2018г.

Източник: https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns

Какви са изводите според мен?

По-добре е да вложа тези 142,000лв. в борсов индекс. Няма да се разправям с наематели, брокери, агенции, ремонти и какво ли още не…

Има вградена диверсификация, защото това все пак са 500-те най-добри компании в САЩ, взети от най-различни сектори. 

Индексът е ликвиден, колкото кеша. Утре спокойно мога да изтегля част от парите, за да финансирам покупка на автомобил, бизнес идея и др. Имотът е с много слаба ликвидност – трудно се продава.

Дори имотите да поскъпват двойно на всеки 10 години, накрая пак излиза по-изгодно да съм под наем и да инвестирам.

Българите възприемат инвестициите в почти всичко друго, освен недвижим имот, за изключително рисково начинание. Съдя по коментарите на близки и приятели, когато им споделя с какво се занимавам.

Няма по-голям риск от това да разчиташ на работодателя, на държавата или на друг човек, за да осигурят твоето финансово бъдеще.

Изобщо не твърдя, че не трябва да се инвестира в недвижими имоти! Важно е да се разбере, че те са неизменна част от портфолиото. Обаче, според мен, докато човек е в активната част от живота си, може да поеме малко повече риск, защото имотите в България носят прекалено ниска доходност, спрямо алтернативите.

Също така е важно да разбереш, че има много други алтернативи, които предлагат експозиция към пазара за недвижими имоти. Не само в България, но и по света. Например – индекс за недвижими имоти, т.е. – един вид притежаваш имот, без финансовите и времеви разходи по поддръжката. Два такива примера (това са само примери, не е препоръка):

• IPRP.AMS 27,47 +0,13 +0,48% за европейския пазар
• INDS 37,33 -0,58 -1,52% за американския пазар

След време със сигурност ще купя апартамент или къща с инвестиционна цел. Засега смятам да изчакам следващата криза, когато всички едвам смогват да изплатят ипотеките си, а банките се опитват чрез търгове да се оттърват от жилища за без пари. В края на 2021г. цените на имотите са абсурдни.

В следващи статии ще обясня с примери как да започнеш да спестяваш, а след като натрупаш достатъчно капитал, да инвестираш сравнително малък и изчислен риск.